Nak beli rumah lelong kali pertama? Ini prosesnya, A hingga Z.

Setiap rumah lelong rasmi diiklankan secara terbuka oleh bank, mahkamah atau pelelong. Ia bukan jualan sulit. Di client.lelongbidgroup.com saya kumpulkan ribuan unit lelong dari seluruh Malaysia dalam satu senarai. Senarai asas boleh dilihat tanpa bayaran, butiran penuh untuk ahli. Dikemas kini dua kali sehari.

Pilih negeri, jenis rumah dan harga yang masuk bajet anda. Jangan terikat pada satu rumah. Buat senarai pendek 3 hingga 5 unit supaya anda ada pilihan dan tidak terdesak.

Hanya ada dua jenis, seperti dalam jadual di atas. LACA ialah lelongan bank untuk rumah yang hakmilik berasingannya (geran individu atau strata) belum dikeluarkan. Ia dijalankan oleh pelelong yang dilantik bank. Non-LACA ialah lelongan Mahkamah Tinggi atau Pejabat Tanah untuk rumah yang sudah ada hakmilik. Lelongan Mahkamah Tinggi kebanyakannya dibuat dalam talian melalui e-Lelong Kehakiman.

Lelongan bank selalunya deposit 5% daripada harga rizab dan baki dalam 90 hari. Lelongan mahkamah selalunya 10% dan 120 hari. Angka sebenar sentiasa ikut POS unit itu: ada bank yang minta 10%, ada yang beri 120 hari.

Sebab itulah POS wujud. POS, atau Perisytiharan Jualan, ialah dokumen rasmi lelongan. Di dalamnya tertulis harga rizab (harga mula bidaan), peratus deposit, nama yang mesti ditulis pada bank draf, tarikh dan tempat lelongan, tempoh bayar baki, dan siapa tanggung tunggakan. Semuanya ditulis sebelum lelongan bermula.

Semak lima perkara ini:

1. Harga rizab.
2. Peratus deposit.
3. Nama yang mesti ditulis pada bank draf.
4. Tempoh bayar baki.
5. Siapa tanggung tunggakan (yuran penyelenggaraan, cukai tanah, cukai taksiran, bil).

Jika POS sebut kaveat, maknanya ada pihak lain yang buat tuntutan atas rumah itu. Tanya peguam dahulu sebelum teruskan.

Deposit hangus apabila anda menang tetapi tidak tandatangan Kontrak Jualan, tidak genapkan deposit seperti POS minta, atau tidak bayar baki dalam tempoh. Punca paling biasa ialah pinjaman tidak lulus atau lambat. Jadi semak dahulu. Jumpa bank atau pegawai pinjaman sebelum hari lelongan dan minta mereka sahkan awal berapa anda layak pinjam (kelulusan awal pinjaman). Semak juga rekod hutang anda di Bank Negara (CCRIS).

Berapa anda layak, hanya bank boleh sahkan selepas semak gaji dan komitmen anda. Jangan agak sendiri. Bank biasanya pinjamkan sehingga 90% daripada harga rumah. Untuk rumah lelong, terutama LACA, ada bank yang beri kurang atau menolak. Pilih bank yang biasa dengan rumah lelong.

Rumah lelong dijual macam mana ada (as is where is): apa yang ada, itulah yang anda dapat, termasuk kerosakan dan penghuni. Biasanya anda tidak boleh masuk ke dalam. Tetapi banyak yang boleh disemak dari luar:

• Tengok bumbung, dinding, pagar dan kawasan sekeliling.
• Tanya jiran atau pengawal: ada orang tinggal atau tidak?
• Untuk pangsapuri, tanya pejabat pengurusan berapa yuran penyelenggaraan (maintenance) yang tertunggak.

Lawatan ini bukan untuk cari rumah yang sempurna. Ia untuk anda tahu risiko sebenar sebelum letak duit.

Kos tambahan memang ada, tetapi ia bukan tersembunyi. Ia boleh dianggar sebelum anda bida. Di atas harga belian, sediakan untuk yuran peguam, duti setem (cukai kerajaan untuk tukar nama), kos pinjaman, tunggakan yang POS kata pembeli tanggung, kos baik pulih, dan kos untuk kosongkan rumah jika berpenghuni. Jadual penuh ada di bahagian Kos yang orang selalu lupa.

Tulis semuanya atas satu kertas. Angka di hujung kertas itulah bajet sebenar anda.

Prosesnya tetap. Untuk lelongan bank dan Pejabat Tanah, deposit dibayar dengan bank draf atas nama yang tertulis dalam POS, dengan jumlah yang tepat. Pergi ke kaunter bank, bawa IC, bayar caj kecil (lebih kurang RM 5 hingga RM 10), dan simpan resit. Untuk lelongan mahkamah melalui e-Lelong, deposit dibayar dalam talian ke akaun yang ditetapkan mahkamah, sebelum tarikh tutup pendaftaran, biasanya sekurang-kurangnya sehari bekerja sebelum lelongan.

Perkara paling penting: jika anda tidak menang, deposit dipulangkan. Duit anda tidak hilang hanya kerana anda mendaftar.

Lelongan rasmi berjalan ikut peraturan terbuka. Anda daftar di kaunter pelelong: tunjuk IC, serah bank draf, isi borang, dapat nombor pembida. Pelelong buka bidaan pada harga rizab. Setiap kali ada yang angkat nombor, harga naik ikut kenaikan tetap yang diumumkan, contohnya RM 2,000 atau RM 5,000. Semua orang nampak dan dengar. Pembida tertinggi menang.

Menang: anda tandatangan Kontrak Jualan (surat perjanjian beli) di situ juga, dan bank draf anda menjadi deposit. Selepas tandatangan, tiada jalan undur. Kebanyakan POS minta anda tambah deposit supaya genap 5% atau 10% daripada harga menang. Ada yang minta serta-merta, ada yang beri beberapa hari bekerja.

Tak menang: bank draf dipulangkan di kaunter pelelong, biasanya pada hari yang sama.

Untuk e-Lelong: pemenang mesti genapkan deposit ikut peratus dalam POS dan dipanggil ke mahkamah untuk tandatangan Kontrak Jualan dalam masa yang mahkamah tetapkan. Terlepas masa itu, deposit boleh hangus. Deposit pembida yang tidak menang dipulangkan ke akaun dalam beberapa hari bekerja.

Anda ada tempoh yang jelas, tertulis dalam POS, dikira dari tarikh lelongan. Hari pertama: lantik peguam yang biasa dengan rumah lelong, dan hantar Kontrak Jualan serta POS kepada bank pinjaman. Beritahu kedua-duanya tarikh akhir, dan minta mereka rancang supaya semuanya siap sebelum tarikh itu. Bank pinjaman anda bayar baki melalui peguam: untuk LACA terus kepada bank penjual, untuk Non-LACA kepada pihak yang dinamakan dalam POS dan Syarat-Syarat Jualan (biasanya peguam bank yang melelong, atau Pejabat Tanah). Pelelong tidak menerima baki. Baki yang tidak dilindungi pinjaman, anda bayar sendiri.

Lanjutan masa bukan hak anda. Bank mungkin beri lanjutan singkat dengan faedah lewat bayar, atas budi bicara bank; untuk lelongan mahkamah, lanjutan perlu permohonan ke mahkamah. Rancang untuk siap dalam tempoh asal. Jika baki tidak dibayar, deposit hangus dan rumah dilelong semula. Ada Syarat-Syarat Jualan yang benarkan bank tuntut beza harga dan kos daripada anda jika rumah itu dilelong semula pada harga lebih rendah.

Selepas baki selesai, peguam anda uruskan tukar nama rumah kepada nama anda. Untuk LACA, dokumennya dipanggil penyerahan hak. Untuk rumah berhakmilik, pindah milik didaftarkan di Pejabat Tanah melalui Sijil Jualan yang dikeluarkan mahkamah atau Pentadbir Tanah. Peguam juga uruskan duti setem. Anda hanya perlu tandatangan bila dipanggil.

Rumah lelong tidak datang dengan kunci. Jika rumah kosong, tukar kunci dan daftar nama anda untuk elektrik, air dan cukai taksiran. Jika ada penghuni, mulakan dengan berbincang baik-baik dan beri notis bertulis. Ramai penghuni berpindah bila diberi masa yang munasabah. Jika enggan, peguam anda memohon perintah mahkamah. Ini ambil masa beberapa bulan dan kos tambahan. Jangan paksa masuk atau tukar kunci sendiri selagi penghuni masih ada.